Действие этого закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
При покупке или продаже земель сельскохозяйственного назначения, которые не входят в число исключений, нужно быть внимательным и обратить внимание на следующие особенности, которые устанавливаются законом.
При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения Государство в лице субъекта РФ или муниципального образования имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд).
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней).
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Это нужно сделать для того, чтобы иметь доказательства направления предложения. В иных случаях доказать, что предложение о выкупе направлялось, будет невозможно. В Московской области такое извещение можно подать онлайн через портал mosreg.ru.
В случае, если субъект Российской Федерации или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.
Так, в Московской области Министерство имущественных отношений рассмотрит извещение, в том числе поступившее через онлайн-систему mosreg.ru, в течение 27 дней и выдаст решение о реализации преимущественного права покупки земельного участка либо нецелесообразности сделки. Результат придет заявителю в виде файла с расширением формата .PDF и электронно-цифровой подписи специалиста с расширением формата .SIG. В случае положительного решения земельный участок будет выкуплен в собственность Московской области для дальнейшего использования в сельскохозяйственных целях. В случае признания для области нецелесообразности сделки, собственник вправе продать земельный участок третьему лицу.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Ничтожная сделка недействительна с момента её совершения и не порождает правовых последствий. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость.
С заявлением о признании сделки недействительной может обратиться не только государство, чьё право нарушено, но также и стороны сделки. Кроме того, суд по собственной инициативе может применить последствия недействительности, даже если сторонами об этом не было заявлено.
Сам по себе факт регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости не является основанием возникновения права собственности. В случае приобретения земельного участка сельскохозяйственного назначения без соблюдения правила о преимущественном праве выкупа, несмотря на то, что такая сделка будет зарегистрирована, а соответствующая запись внесена, все последующие сделки будут считаться ничтожными, и не порождать правовых последствий.
Будьте внимательны при продаже и покупке земельного участка сельскохозяйственного назначения!