(1) Гражданским кодексом дееспособность – определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст. 21 Гражданского кодекса РФ).
Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан СУДОМ недееспособным. Над ним устанавливается опека. От его имени и в его интересах сделки совершает опекун (ст. 29 Гражданского кодекса РФ).
Лишить дееспособности можно ТОЛЬКО на основании решения суда. Наличие психического расстройства самого по себе или состояние на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере не означает, что лицо лишено или ограничено в дееспособности. Справки из НД и ПНД не подтверждают дееспособность гражданина. При обращении за ними дееспособность не проверяется и не отражается в самих справках. Дееспособность гражданина подтверждается отсутствием решения суда о лишении его дееспособности. Эту информацию можно получиться на сайте суда общей юрисдикции по месту регистрации физического лица.
Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна (ст. 171 Гражданского кодекса РФ).
Ничтожная сделка недействительна с момента её совершения и не требует признания таковой судом (ст. 166 Гражданского кодекса РФ).
Срок исковой давности для обращения в суд составляет 3 года для стороны сделки и 10 лет для третьего лица (ст. 181 Гражданского кодекса РФ).
Если обнаружится, что лицо лишено дееспособности, это не значит, что сделку нельзя совершить. МОЖНО. Но в таком случае от имени продавца действует опекун, который устанавливается решением суда.

(2) Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной (ст. 177 Гражданского кодекса РФ).
В первом случае сделка недействительна с момента её совершения. А во втором - необходимо ещё признание таковой судом. Суд может признать сделку недействительной, а может и не признать.
Обратите внимание на формулировку: человек находился в таком состоянии, что не мог понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки.
Способность человека понимать значение своих действий и руководить ими определяется СУДОМ на основании заключения судебной психиатрической экспертизы.
В отличие от первого случая, когда для лишения дееспособности необходимо психическое заболевание, во втором случае психическое заболевание обязательным не является. Заболевания могут быть разные. Часто ими становятся сердечно-сосудистые нарушения. Более того, наличие психического заболевания и нахождение на учете в НД или ПНД априори не означает, что лицо не способно в конкретный момент времени руководить своими действиями. Критерием всегда будет являться способность или неспособность понимать значение своих действий или руководить ими, которая устанавливается в каждом конкретном случае экспертом-психиатром.
Справки из НД и ПНД не подтверждают, что человек может понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки. К тому же, они берутся заранее – за несколько дней до сделки.
Такая сделка является оспоримой. Она может быть оспорена не только стороной сделки, но и любым заинтересованным третьим лицом (ст. 166 Гражданского кодекса).
Срок исковой давности для обращения в суд составляет один год и начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В том числе и для третьего лица (ст. 181 Гражданского кодекса РФ).
Нужно ли Покупателю запрашивать эти справки? Для того, чтобы обезопасить себя, - нет, достаточно сделать соответствующие отметки в договоре купли-продажи. Для того, чтобы были доказательства проявления со стороны Покупателя разумности и осмотрительности, при отсутствии соответствующих отметок в договоре, нужно.
Как себя обезопасить? Пригласить на сделку эксперта-психиатра, который проведет беседу с продавцом, выяснит понимает ли он значение своих действий и может ли ими руководить, что отразит в своем заключении.