А вот юридическое лицо, созданное для оказания финансовых и юридических услуг, не вправе приобрести жилую недвижимость, так как разрешенный вид использования жилой недвижимости – проживание в ней физических лиц, только коммерческую недвижимость.
Недвижимость должна быть поставлена на баланс предприятия, она облагается налогом на имущество, на неё подаются отчеты в налоговый орган.
Если продавец продает недвижимость юридическому лицу, необходимо проверить соответствует ли недвижимость видам экономической деятельности. Для этого попросите устав юридического лица, и на сайте налоговой запросите выписку из реестра.
Если недвижимость не соответствует виду экономической деятельности, которое осуществляет юридическое лицо, сделка может быть оспорена любым заинтересованным лицом, чьи права были нарушены этой сделкой, например, налоговым органом, на основании ст. 173 Гражданского кодекса РФ. При признании её недействительной, продавцу придется вернуть полученные за неё деньги.
Если юридическое лицо покупает недвижимость, которая не соответствует виду экономической деятельности, осуществляемой им, и отнесла стоимость этого имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, налоговая, скорее всего, не признает такие расходы, и доначислит налог.
В соответствии со ст. 53 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. Порядок образования и компетенция органов юридического лица определяется специализированными законами и учредительными документами.
Если для того, чтобы сделка между гражданами была заключена «уполномоченными лицами», достаточно удостоверится в том, что перед Вами собственник, а предоставленный паспорт принадлежит этому лицу, и не существует решения суда, лишающего или ограничивающего его в дееспособности, то если речь идет о юридических лицах, полномочия лица, которое будет от него действовать и подписывать документы, должны быть подтверждены и соответствовать закону и учредительным документам юридического лица: уставу, решению о создании общества, учредительному договору: это Устав, решение общего собрания о назначении генерального директора, приказ о вступлении в должность, внесение сведений о генеральном директоре в Единый государственный реестр юридических лиц. В отдельных случаях это может быть согласие органа на совершение сделки.
Более того, рекомендуем не просто ознакомиться с этими документами и внести их в договор купли-продажи, но и оставить копии для себя.
Если сделка совершена лицом, у которого на это нет полномочий, она может быть оспорена любым заинтересованным лицом, права которого нарушены, на основании ст. 174 ГК РФ.
Законом может быть предусмотрено обязательное получение согласия органа юридического лица или государственного органа на совершение сделки.
Например, в соответствии со ст. 46 ФЗ Об обществах с ограниченной ответственностью крупная сделка может быть осуществлена только с согласия общего собрания участников общества.
Крупной является сделка, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (квартал).
В открытых источниках возможно найти данные бухгалтерской отчетности за предыдущий год, то есть в 2022 год – за 2021, и только годовой, квартальная отчетность не публикуется, а потому самостоятельно установить является ли для юридического лица эта сделка крупной или нет, не представляется возможным.
Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.
Также самостоятельность генерального директора может быть ограничена и Уставом юридического лица. Для того, чтобы установить эти обстоятельства, необходимо изучить Устав.
В связи с этим при совершении сделки с юридическим лицом рекомендуем в любом случае получить на это согласие общего собрания участников общества или акционеров. Это поможет избежать рисков оспаривания сделки в будущем по любом из этих оснований.
Сейчас часто встречается, что от имени юридического лица как лицо, имеющее право действовать без доверенности, действует не единоличный исполнительный орган, а управляющая организация или управляющий-индивидуальный предприниматель.
В соответствии со ст. 40 ФЗ Об обществах с ограниченной ответственностью от имени ООО без доверенности вправе совершать сделки – единоличный исполнительный орган. В соответствии с ФЗ Об обществах с ограниченной ответственностью принятие решения о передаче полномочий единоличного исполнительного органа общества управляющему, утверждение такого управляющего и условий договора с ним относится к компетенции общего собрания участников, поэтому в таком случае юридическое лицо должно предоставить следующие документы, подтверждающие полномочия: решение общего собрания о назначении управляющего, договор.
Также рекомендуем в согласии на совершение сделки указать, какому конкретному лицу поручается её заключить и на каких условиях.