Безопасные расчеты
За долгие годы проведения сделок с недвижимостью сложился обычай делового оборота, когда для совершения расчетов по сделкам с недвижимостью используются так называемые «безопасные расчеты», а банки предлагают клиентам соответствующие услуги.
Купля-продажи недвижимости отличается от купли-продажи обычных товаров, включая автомобили, тем, что переход права собственности от одного человека к другому подлежит обязательной государственной регистрации, которая растянута во времени, и может доходить в случае задержек до месяца, а право собственности возникает не с момента передачи вещи как в других случаях, а с момента государственной регистрации.
Такой порядок порождает риски для обеих сторон сделки, и встает вопрос, какой порядок расчетов выбрать. В случае же купли-продажи автомобиля, право собственности у покупателя возникает с момента передачи автомобиля, в ГИБДД происходит не регистрация перехода права собственности, а постановка на учет, поэтому расчет «на месте» и допустим.
В рамках купли-продажи недвижимости, если покупатель рассчитывается на месте, при заключении договора купли-продажи, существует риск, что, получив деньги, продавец не подаст документы на государственную регистрацию или, если подаст, у него существует возможность в одностороннем порядке написать заявление о прекращении государственной регистрации. Недобросовестные продавцы могут полученные деньги оставить у себя. Также они остаются собственниками недвижимости. И таких случаев встречается немало.
Если выбрать порядок расчетов, что покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости после государственной регистрации, когда право собственности перешло к нему, существует риск для продавца, что покупателю, став собственником, уже не для чего будет расплачиваться.
В этой связи были разработаны «безопасные расчеты», исключающие риски и охраняющие права и интересы обеих сторон.
«Безопасные расчеты» могут быть наличные и безналичные. В случае наличных расчетов используется банковский сейф (ячейка), и специальные условия доступа к нему: первичный доступ осуществляется совместно сторонами при заключении сделки купли-продажи, когда происходит закладка денежных средств. В течение срока действия договора продавец имеет право доступа только один раз при условии предоставления документов, подтверждающих переход право собственности. Если продавец в течение срока не явится или не предоставит необходимые документы, существует несколько дней, когда покупатель имеет право однократного доступа к сейфу – если сделка по какой-то причине зарегистрирована не будет, он сможет забрать свои деньги.
При безналичных расчетах по заявлению покупателя в банке открывается безотзывный (его нельзя отозвать) покрытый (полностью покрывающий стоимость недвижимости по договору) аккредитив на определенный срок (обычно это 30 дней), в день сделки при заключении договора купли-продажи покупатель зачисляет деньги на специальный счет банка, на котором они будут храниться до окончания срока действия. Продавцу на заранее указанный в заявлении расчетный счет деньги будут перечислены банком только в том случае, если он предоставит документы, подтверждающие переход права собственности на имя покупателя. Банк при этом также самостоятельно осуществляет проверку перехода права собственности.
Существует также возможность, чтобы банк самостоятельно раскрыл аккредитив и направил деньги продавцу. Такое возможно по поручению покупателя, если стороны решили подать документы на государственную регистрацию сделки онлайн в этом банке. В настоящий момент это самый удобный и безопасный способ расчетов, так как исключает возможность представления в банк поддельных документов.